Nhà đầu tư Hà Nội cần lưu ý khi mua BĐS tại TPHCM năm 2018

Chia sẻ bài viết bài trên: :
Là 2 thành phố lớn nhất tại 2 miền Bắc – Nam Việt Nam, Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có những nét đặc trưng khác biệt về kinh tế, văn hóa, xã hội. Thị trường nhà ở hai thành phố này cũng có những điểm khác biệt nhất định, vì vậy chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, để so sánh và tìm ra những điểm khác biệt này.
Nhà đầu tư Hà Nội cần lưu ý khi mua BĐS tại TPHCM năm 2018
Theo ông Hiển, thị trường nhà ở tại TP. HCM có những lợi thế và thường dẫn đầu xu hướng
Trong năm 2017, xu hướng của thị trường nhà ở tại HN và HCMC có điểm nào tương đồng và khác biệt? Điều gì làm nên sự khác biệt này?

2017 nhìn chung là một năm ổn định của thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM. Phân khúc căn hộ hạng B và C hiện vẫn thu hút một nguồn cầu lớn trên thị trường, trong khi đó số lượng giao dịch căn hộ hạng A có sự cải thiện đáng kể. Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng có sự cải thiện khá ấn tượng so với năm 2016.

Một điểm tương đồng nữa cần phải kể đến là cả đều đang có bước đi mở rộng rất lớn, tốc độ đô thị hóa của hai thành phố đều tăng lên rất nhanh. Chính quyền địa phương đều đang cố gắng tập trung phát triển mạnh cơ sở hạ tầng kết nối đáp ứng nhu cầu của số lượng cư dân ngày càng đông. Điều này là một trong những bước đệm để thu hút các nhà đầu tư bất động sản và hiển nhiên sẽ đem đến lợi ích cho các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố.

Mặt khác cần ghi nhận một số nét phát triển khác biệt của hai thị trường. Trong năm qua, có thể thấy thị trường nhà ở TP. HCM đã có những bước đi trước Hà Nội trong phân khúc nhà giá rẻ, một phân khúc luôn rất được quan tâm của thị trường do đáp ứng nhu cầu của một bộ phận lớn người dân. Số lượng dự án nhà ở thương mại giá rẻ lớn hơn với sự tham gia sôi động hơn của các chủ đầu tư, sản phẩm cũng đã được cải tiến về chất lượng để thu hút khách hàng, gạt bỏ quan niệm giá rẻ đi đôi với chất lượng thấp trước đây. Hà Nội dường như đang đi sau TP. HCM một bước khi thị trường nhà giá rẻ chỉ thực sự sôi động hơn trong năm vừa qua với một số thông tin về sự tham gia của các chủ đầu tư lớn vào phân khúc này.

Ngoài ra trong năm vừa qua phân khúc đất nền tại TP. HCM cũng ghi nhận hoạt động tốt trong khi đó phân khúc này chưa thực sự được chú ý ở Hà Nội bởi thị trường hiện đang tập trung váo các sản phẩm khác như căn hộ, biệt thự và nhà liền kề tại khu vực nội thành, hiện nguồn cung còn khá dồi dào.

Thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh luôn được cho là thị trường đi trước so với Hà Nội?

Điều này có cái đúng và và có cái sai.


Thành phố HCM là một thành phố lớn và nhộn nhịp, là một trung tâm thu hút đươc nhiều vốn đầu tư của nước ngoài ở Việt Nam và hiện nay là thành phố có tốc độ phát triển nhanh nhất cả nước. Đây chính là lợi thế để thị trường nhà ở nơi đây đi đầu trong một số xu hướng ví dụ như mở rộng đầu tư đến những khu vực mới trên địa bàn thành phố, đổi mới cải tiến sản phẩm kết hợp với các tiện ích để đáp ứng nhu cầu của người ở, phát triển nhà mẫu và trung tâm bán hàng để thu hút khách hàng. Đây đều là những điều mà thị trường nhà ở Hà Nội đã và đang học hỏi và ứng dụng.

Tuy vậy cũng phải ghi nhận rằng thủ đô Hà Nội có những nét đặc thù riêng biệt, ví dụ khu vực 4 quận nội thành do các yếu tố văn hóa và bảo tồn nên bị giới hạn chiều cao. Yếu tố này buộc thị trường nhà ở Hà Nội đi theo một hướng đi riêng, khác biệt với thành phố Hồ Chí Minh. Vì vậy nếu đánh giá thị trường Hà Nội đi sau thì không hoàn toàn chính xác.


Thưa ông, khi nhìn vào thị trường nhà ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, chúng ta có thể thấy sự khác biệt rõ nhất ở khía cạnh nào?

Trước hết cần phải nói đến khác biệt trong thói quen tiêu dùng của người miền Bắc và người miền Nam.Trong khi người miền Bắc thường có xu hướng mua nhà để làm tài sản lâu dài thì các doanh nghiệp và nhà đầu tư miền Nam thường có thói quen kinh doanh và tiêu dùng thoáng hơn.

Lấy ví dụ, nếu như 10 năm trước đây người Sài Gòn đã quen với việc vay vốn ngân hàng mua nhà thì ở Hà Nội không có mấy khách hàng mua nhà ngay lập tức có nhu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính. Người Hà Nội thường mua nhà trong khả năng tài chính sẵn có thay vì lựa chọn những bất động sản vượt quá khả năng chi trả. Thói quen này thể hiện tư tưởng an toàn của người Hà Nội và mới chỉ thay đổi trong vài năm gần đây khi khách hàng mua nhà đã hiểu hơn về đòn bẩy tài chính, về lợi ích của việc vay ngân hàng để mua nhà và cách sử dụng vốn vay một cách hiệu quả.

Một ví dụ khác là tư tưởng không đánh giá cao nhà chung cư của người Hà Nội trong những năm trước. Cách đây 5 -10 năm, khách hàng miền Bắc chỉ biết đến 2 khái niệm sản phẩm trên thị trường là "nhà liền thổ" (bất động sản có tài sản gắn liền với đất) và nhà tập thể. Và đương nhiên, họ có tư tưởng ưu ái nhà liền thổ hơn bởi qua thời gian dù tài sản trên đất có khấu hao thì mảnh đất vẫn còn giá trị về lâu dài. Phải mất một thời gian dài để khách hàng thủ đô làm quen và hiểu giá trị của mô hình chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp. Đó là lý do trong suốt một thời gian dài, thị trường Hà Nội chỉ tập trung phát triển các dự án thấp tầng và phân khúc căn hộ chỉ thực sự nở rộ trong bốn năm trở lại đây.

Trái lại, thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh lâu nay vẫn phát triển song song phân khúc thấp tầng và cao tầng. Thực tế này một phần là do quan niệm tân tiến hơn của khách hàng trong Nam và ngày càng có nhiều các thương hiêu quốc tế gia nhập thị trường Việt Nam lựa chọn thành phố Hồ Chí Minh là điểm đến đầu tiên thay vì Hà Nội.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết thị trường năm 2017 cho thấy xu hướng chuyển dịch rất rõ từ căn hộ cao cấp sang căn hộ vừa túi tiền do nhu cầu cao ở cả 2 thị trường Hà Nội Và TP Hồ Chí Minh.

Rõ ràng 2017 là năm khởi sắc của thị trường căn hộ để bán căn hộ tầm trung, vậy ông có đánh giá như thế nào về nguồn cung trong thời gian tới của phân khúc này?

Ông Vũ Cương Quyết:
Năm 2017 đánh dấu sự dịch chuyển rõ rệt từ phân khúc cao cấp xuống phân khúc trung bình (có giá căn hộ khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2), và rất nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang đầu tư phân khúc trung bình do nhu cầu cao.

Tuy nhiên, theo tôi năm 2018 chi phí đầu tư sẽ bị đẩy lên rất cao do việc tăng thuế đất, giá vật liệu xây dựng không ngừng tăng thời gian qua, quy định khắt khe về vấn đề tầng hầm…nên các chủ đầu tư sẽ thiên về phương án an toàn và có lợi nhuận hơn ở phân khúc căn hộ tầm trung.

Do vậy, tôi nghĩ căn hộ trầm trung có giá khoảng 23 – 30 triệu đồng/m2 sẽ chiếm ưu thế hơn trong năm 2018, và dự đoán nguồn cung trên thị trường sẽ khá cân bằng giữa phân khúc căn hộ trung cấp và căn hộ trung bình.

Còn với căn hộ cao cấp với giá từ trên 31 đến 40 triệu đồng/m2 thì tiếp tục hạn chế hơn so với năm 2017.

Ông có thể cho biết vì sao lại có sự dịch chuyển này, dẫn đến 2018 dự báo căn hộ tầm trung sẽ lên ngôi?

Ông Vũ Cương Quyết: Đúng là năm 2017 là năm rất thành công của căn hộ tầm trung và trung bình, và có sự chuyển dịch rõ rệt từ phân khúc cao cấp sang hai phân khúc này so với 2 năm trước đó là năm 2016 và 2015.

Trong tổng lượng giao dịch của Đất Xanh Miền Bắc, thì phân khúc căn hộ trung bình chiếm đến 56% và 36% là phân khúc căn hộ Trung Cao Cấp là 36%, tuy nhiên năm 2018 xu hướng dịch chuyển sang phân khúc Trung Cao Cấp sẽ phát triển mạnh hơn vì lý do sau:

Với mức thuế đất và giá vật liệu xây dựng cùng chi phí đền bù, số lượng tầng hầm…tăng cao thì chủ đầu tư cũng rất khó khăn đưa giá chung cư ở phân khúc này dưới 22 triệu đồng/m2.

Các chủ đầu tư sẽ tập trung mạnh hơn ở phân khúc trung cấp khi chi phí đầu tư lên cao nên các phân khúc trung bình sẽ kém hấp dẫn trong việc tìm kiếm lợi nhuận với giá bán thấp.

Ông Quyết cũng nhận định thêm : Đầu năm 2018 được biết tập đoàn Vingroup sẽ chính thức ra mắt thị trường BĐS nhà ở Vincity ở 2 thành phố lớn, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Đặc biệt là siêu dự án khu đô thị kiểu mẫu nhà Vincity đầu tiên, Vincity New Saigon tại Quận 9 TP Hồ Chí Minh sẽ được chính thức mở bán vào đầu tháng 3 này. Đây là 1 tín hiệu tốt cho khách hàng và thị trường bất động sản với sự phát triển bền vững, hướng tới nhu cầu ở thực, hướng tới giá trị sống của người dân Việt trong những năm tới.

Phân khúc cao cấp trên 30 đến 40 triệu đồng/m2 cũng gặp vấn đề rủi ro trong việc tìm kiếm khách hàng khi giá vượt xa tầm với của số đông người mua.

Với các chung cư giá trung bình từ dưới 22 triệu đồng/m2 khách hàng sẽ phải di chuyển khá xa các trung tâm lớn của thành phố vẫn là sự lựa chọn tốt cho người mua với tài chính ít, tuy nhiên, các khách hàng cũng sẽ cân nhắc việc lựa chọn sản phẩm thay thế giá cao hơn nhưng tiện hơn trong việc di chuyển đến các trung tâm của thành phố.

Dự báo nào cho thị trường nhà ở tại 2 thành phố trong năm 2018 và trong tương lai xa hơn? Thêm khác biệt hay dần đồng hóa?

Mỗi thị trường đều có một đặc thù riêng, vì vậy khó có thể kỳ vọng một hướng đi chung cho cả Hà Nội và TP.HCM. Sự khác biệt của hai thành phố theo tôi không nên nhìn nhận theo hướng tách biệt mà chính là những nét hấp dẫn và thu hút của hai thị trường đối với các chủ đầu tư và khách hàng.

Tuy vậy, không thể phủ nhận thị trường nhà ở tại TP. HCM có những lợi thế và thường dẫn đầu xu hướng. Đây chính là điểm mà các khách hàng và chủ đầu tư ở thị trường Hà Nội nên lưu ý. Các nhà đầu tư ở miền Bắc có tầm nhìn hoàn toàn có thể lựa chọn đầu tư vào các dự án tại TP. HCM nếu có những yếu tố ưu việt hơn, phù hợp hơn với mục đích đầu tư của mình, so với các dự án ở thị trường Hà Nội. Các chủ đầu tư mặt khác có thể học hỏi những xu hướng tân tiến hơn tại thị trường nhà ở TP. HCM để áp dụng cho các dự án ở Hà Nội: phát triển một cách bài bản và quy củ để đảm bảo chất lượng sản phẩm, chất lượng dịch vụ đưa đến khách hàng, để được thị trường chào đón tốt hơn.

 Theo trí thức trẻ

Gọi ngay : 0937 101 443